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牛瑞峰

    2018年6月22日我有幸參加了，市建管局組織的全市建筑業(yè)企業(yè)針對(duì)法律知識(shí)專(zhuān)題培訓(xùn)。主辦方特邀北京高朋（揚(yáng)州）律師事務(wù)所律師建筑工程與房地產(chǎn)法務(wù)中心蔡薈主任、唐亮主任來(lái)郵，作專(zhuān)題培訓(xùn)。

    培訓(xùn)會(huì)由高郵市建管局張局長(zhǎng)主持，并發(fā)表重要講話。他強(qiáng)調(diào)，從目前國(guó)際同內(nèi)形勢(shì)來(lái)看，建筑企業(yè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中如何掌握法律、運(yùn)用法律規(guī)范運(yùn)作，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)施工企業(yè)而言至關(guān)重要，也要建筑企業(yè)當(dāng)前面臨的重要問(wèn)題。

 本次講座的第一講由高朋律師所蔡薈主任解讀2017版《建設(shè)工程施工合同》簽訂技巧及主要法律風(fēng)險(xiǎn)防范，蔡主任講解了通用條款與專(zhuān)用專(zhuān)款的關(guān)系。結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，蔡主任將條款中在工程量清單、發(fā)包人與承包人代表、合同價(jià)款支付約定、工期延誤、價(jià)款調(diào)整、工程進(jìn)度款支付、竣工結(jié)算審核、工程索賠、爭(zhēng)議解決9個(gè)方面經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題和合同簽訂的技巧與大家進(jìn)行分享。

 唐亮主任對(duì)工程合同簽訂及履行前的準(zhǔn)備進(jìn)行了講授，介紹了合同評(píng)審的流程和條款的審查，強(qiáng)調(diào)了合同評(píng)審的重要性。唐主任重點(diǎn)對(duì)工程質(zhì)量、工期風(fēng)險(xiǎn)、工程價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行了深入淺出的講解，最后介紹了合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)和違約責(zé)任。

通過(guò)本次培訓(xùn)讓我受益非淺，下次參與工程合同簽署時(shí)，我會(huì)提升法律意識(shí)，主動(dòng)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，增加公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。尤其要注意一下幾點(diǎn)：

1、發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證行政審批手續(xù)的工程，與承包人簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。發(fā)包人未取得建筑工程施工許可證的，不影響施工合同的效力。

2、如何認(rèn)定建筑企業(yè)的內(nèi)部承包行為：建設(shè)工程施工合同的承包人將其承包的全部或部分工程交由其下屬的分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)的項(xiàng)目經(jīng)理等企業(yè)職工個(gè)人承包施工，承包人對(duì)工程施工過(guò)程及質(zhì)量進(jìn)行管理，對(duì)外承擔(dān)施工合同權(quán)利義務(wù)的，屬于企業(yè)內(nèi)部承包行為;發(fā)包人以內(nèi)部承包人缺乏施工資質(zhì)為由主張施工合同無(wú)效的，不予支持。

3、當(dāng)事人在訴訟前已就工程價(jià)款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方要求重新結(jié)算的，處理方式：當(dāng)事人在訴訟前已就工程價(jià)款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方在訴訟中要求重新結(jié)算的，不予支持，但結(jié)算協(xié)議被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無(wú)效或撤銷(xiāo)的除外。建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人一方以施工合同無(wú)效為由要求確認(rèn)結(jié)算協(xié)議無(wú)效的，不予支持。

4、建議發(fā)包人對(duì)發(fā)包人代表的授權(quán)范圍如下：全權(quán)代表，包括但不限于往來(lái)函件簽收、造價(jià)變更及工期順延確認(rèn)、索賠協(xié)商及確認(rèn)、結(jié)算等。實(shí)踐中發(fā)包人代表可能會(huì)經(jīng)常變換，承包人應(yīng)當(dāng)及時(shí)取得發(fā)包人代表的證據(jù)。

5、以房抵工程款條款設(shè)置建議

（1）承包人簽訂以房抵款協(xié)議應(yīng)明確房屋的位置和建筑面積，以及房屋的單價(jià)，并約定發(fā)包人的違約責(zé)任（配合義務(wù)、禁止處置和實(shí)際占用義務(wù)、房轉(zhuǎn)債義務(wù)等）。

（2）承包人應(yīng)跟蹤預(yù)售許可證的取得進(jìn)度，在具備申請(qǐng)預(yù)售許可證的前提下，催告發(fā)包人及時(shí)履行申請(qǐng)義務(wù)，取得預(yù)售許可證后盡快辦理預(yù)售合同的簽約手續(xù)。

（3）依據(jù)以房抵款協(xié)議，到工程所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保護(hù)自己的合法權(quán)益。